Huurrecht en insolventie
Een huurder kan in financiële moeilijkheden raken en uiteindelijk failliet gaan. De verhuurder kan dan met een opzegtermijn van 3 maanden de huur beëindigen. Het advies aan verhuurders bij faillissement van de huurder is om de huur direct op te zeggen. De verhuurder krijgt dan de vrije beschikking over het object en kan dit object verhuren aan een zelf uit te kiezen partij, onder zelf te bepalen voorwaarden. Als een verhuurder bij een faillissement van de huurder de huur niet heeft opgezegd, kan de verhuurder geconfronteerd worden met een indeplaatsstellingsvordering van de curator bij een doorstart. De verhuurder heeft in dat geval geen invloed op de persoon van zijn huurder en evenmin op de huurvoorwaarden (immers, de voorwaarden van de bestaande huurovereenkomst worden voortgezet). Let er wel op dat onder omstandigheden een huuropzegging misbruik van recht kan opleveren.

Praktijkcasus: Een verhuurder werd geconfronteerd met het faillissement van zijn huurder. Op ons advies heeft de verhuurder dezelfde dag nog een beëindigingsbrief verzonden aan de huurder en de curator. Hiermee kreeg de verhuurder de vrije beschikking over het object. Uiteindelijk heeft de verhuurder een huurovereenkomst gesloten met de doorstarter, maar wel op nieuwe – voor verhuurder gunstigere – voorwaarden.

‍

Huurrecht en franchise
Soms komt bij franchise het huurrecht om de hoek kijken. Dat is het geval de franchisenemer en franchisegever naast een franchiseovereenkomst ook een huurovereenkomst zijn aangegaan op grond waarvan de franchisenemer (huurder) van de franchisegever (verhuurder) een bedrijfsruimte huurt. Vaak is daarin bepaald dat bij een einde van de franchiseovereenkomst (bijv. wegens wanprestatie door de franchisenemer) ook de huurovereenkomst eindigt. Bij beschermde huurruimte kan dit tot problemen leiden, aangezien de huur voor beschermde bedrijfsruimten op beperkte gronden beëindigd kan worden. Het advies aan de franchisegever/verhuurder is om voor die geval goedkeuring te vragen voor een dergelijke koppeling (procedure goedkeuring afwijkend beding).

‍

Huurrecht en fiscaliteiten
In beginsel is de verhuur van bedrijfsruimten vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen wel voor belaste verhuur kiezen als de huurder de bedrijfsruimte voor ten minste 90% gebruikt voor handelingen waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat. Door te kiezen voor btw-belaste huur kan de verhuurder de aan hem in rekening gebrachte btw in vooraftrek brengen. Het gaat hierbij om de btw op de lopende exploitatiekosten, zoals groot onderhoud en de beheerskosten. Ook kan de verhuurder de btw terugvorderen die bij de aankoop van de bedrijfsruimte verschuldigd is. Let wel: als het recht op belaste verhuur vervalt (bijv. omdat het gehuurde voor minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten), dan dient er hersteld te worden. Dat wil zeggen: (i) als de verhuurder btw over exploitatiekosten voor de bedrijfsruimte als voorbelasting heeft afgetrokken, dan moet de verhuurder dit terugbetalen, en (ii) als de verhuurder bij aankoop van de bedrijfsruimte btw heeft betaald en afgetrokken, dan moet de verhuurder de afgetrokken btw (gedeeltelijk) terugbetalen (bij verval belaste verhuur binnen de herzieningstermijn van 10 jaar). Het is daarom belangrijk om bij de verhuur van bedrijfsruimten stil te staan bij de fiscaliteiten, en hierover afspraken te maken.

‍

Huurrecht en vastgoed
Met het oog op gedane investeringen in de gehuurde bedrijfsruimte kan een huurder belang hebben bij het in eigendom verkrijgen van de bedrijfsruimte. Verhuurder en huurder kunnen daarover afspraken maken in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld via een koopoptie of een voorkeursrecht van koop. Voor een juiste formulering van het beding is het belangrijk om stil te staan bij onder meer (i) de koopprijs en de wijze waarop de koopprijs betaald zal worden; (ii) de termijnen voor het inroepen van de optie of het aanvaarden van het aanbod; (iii) de eventuele nadere voorwaarden, zoals het financieringsvoorbehoud, (iv) het moment waarop het beding vervalt of herleeft (v) de overgang van een dergelijke bedingen en (vi) de vraag of een dergelijk beding ook geldt bij overdracht van aandelen van verhuurder.